信託業法改正で生損保各社も信託代理店業務が解禁されるはずでした。しかし保険会社本体が代理店を行うための改正が見送られ、保険業界は新規参入ができなくなりました。

保険商品の銀行窓口販売全面解禁が保険業界による反対により先送りされていることが原因ではないかといわれています。信託銀行の遺言信託や遺産整理といった本業の保険とつながりの深い業務を代理店として手掛けるにはまだ時間がかかるようです。

(日本経済新聞2005.1.29.)

2006年3月期に固定資産減損会計が強制適用になります。三菱信託銀行には大企業を中心に約160社から相談が寄せられているとのことです。同信託銀行の研究員に対するインタビュー記事からです。

「バブル期に購入した不動産価格が下落していますが、不動産が生み出すキャシュフローを測定し活用できていない資産は処分法をアドバイスします」　

「目立つのはゴルフ場で、簿価の十分の一程度まで下落しているのが普通です。賃貸ビルも多く見られますが、テナントの入れ替えや管理コストの低減などを徹底すれば比較的キャシュフローの改善が容易です。活用していない遊休資産は建物土地設備の別を問わず多くの企業が減損の対象としています」

大企業の減損会計への処理は進んでするようです。しかしまだまだのところもあります。今年は減損会計最終処理の山場を迎えます。(日経金融2005.1.6.)

三菱信託銀行は中小企業オーナー向けの有料経営コンサル業務を開始しました。銀行本体が有料での経営コンサルの業務展開をするのは始めてとのことです。なお経営コンサルでなく相続不動産コンサル分野では既に有料コンサルが行われているようです。

対象は年商10-50億円の企業オーナー向け事業承継が中心で、企業の純資産価額10億円なら300万円、50億円なら500万円、報告書提供日の支払いです。

(金財ファイナンシャルプラン2004.11月号)

コンサル業務の一番難しいところは、コンサルそのものではなくて、報酬のいただき方です。このような定価制にできて、その通り報酬がいただけるのなら、それはそれで楽でいいのですが。

企業年金はかつてはかなりの不動産を直接保有していましたが、バブル後にほぼすべてを清算しているようです。年金資金は不動産投資に慎重です。

しかし年金基金等1000のうち50程ですが、不動産ファンドで積極運用するところが出てきています。

投資資金は運用資産全体の0.1％程度。ただし厚生年金や適格退職年金等の総資産が100兆円として、その0.1％で1000億円。この資金が不動産市場に流入すると不動産市場はどうなるのでしょうか。

個別には思い切った投資をしている基金もあります。埼玉県トラック厚生年金基金は414億円の資産規模ですが、うち6％に相当する25億円を不動産ファンドに投資しました。大阪ガス適格年金は資産規模のうち不動産は5-10％になるようです。

(月刊プロパティマネジメント2004.9月号)

「その着眼、恐るべし。高度成長期、田中角栄は『公営集合住宅などに借家住まいさせたら、住人は共産化する。持ち家で住宅ローンを抱えれば、保守化するものだ』と喝破したという。」

戦前の東京では7割が借家住まい。それが持ち家政策に移行し、住宅金融公庫が設立されました。住宅金融公庫の住宅ローン焦げ付きの穴埋めに、来年度から公的資金が投入され、最終的には数千億円。

これは日本を共産化させないコストのようです。

(週刊ダイヤモンド2004.9.25.)